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运营压力加剧开发商扎堆转型 探路轻资产模式

* 来源 : * 作者 : admin * 发表时间 : 2015年08月31日 * 浏览 : 8
     自房地产市场步入调整期以来,各大房企纷纷走上转型之路。过去高投资、高周转的重资产模式,如今可能使房企面临资金和运营压力。为谋求最轻便的资本运作模式,万达、万科、花样年等开发商选择了轻资产的转型方向。但由于这一模式在我国仍属新鲜事物,房企还处于探索阶段,仍有诸多问题待解。
     告别“躺着赚钱”时代多家房企探路轻资产模式
     自去年房地产市场步入调整期以来,就有多位业内人士曾公开表态,“躺着赚钱”的时代过去,房地产已经进入白银时代。在此背景下,各大房企纷纷启动转型计划,其中SOHO中国、大悦城等发力O2O商业模式,绿地、恒大等致力于探索多元化发展路径,万达、万科等多个房企则走上了轻资产的转型之路。
     互联网、多元化布局不难理解,那什么是轻资产呢?戴德梁行华北区董事总经理王盛指出,轻资产模式下,多数资金将来源于房地产基金或其他渠道,开发企业主要发挥其在设计、建造、招商及管理方面的专业能力。
     由于理念不同,多家房企的轻资产也有着不同的方向。万科发布的2013年报显示,将探索“小股操盘”的轻资产运营模式,即万科在合作项目中不控股,但项目由万科团队操盘。去年底,万科就曾引入凯雷、麦格理等投资机构,将北京金隅万科广场等项目打包出售。另外,在今年2月份,万科决定以“小股操盘”模式,与铁狮门共同开发美国旧金山一个项目。
     花样年则选择了以社区服务平台作为业务核心,并取得了不俗的成绩。去年6月,花样年旗下彩生活服务集团在香港联合交易所主板成功上市,开启了双资本平台时代,资本运作效应和品牌溢价能力大幅提升。
     另外,红星商业于今年5月发布了“轻重并举”的商业服务模型,未来将接洽中小房企或外行的合作方,入股或纯代管商业项目,从规划设计、商业建设、招商运营、资产管理等多方面提供商业管理服务。据悉,目前该公司已签约了唐山等地的4-5个代管项目。
     万达转型避“重”就“轻”要挖更深的“护城河”
     与其他转型的房企相比,万达的步子迈的更大,对于轻资产的理念和目标也更为清晰。万达集团年初提出了第四次转型计划,宣布将从中国国内企业转向跨国企业,从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。对此,万达集团董事长王健林坦言,第四次转型就是挖更宽更深的护城河,以获得更大竞争优势。
     “万达的重资产发展也不错,为什么要走轻资产模式呢”,王健林在今年4月21日中国绿公司年会上的演讲时提到,传统的重资产模式负债率高,发展速度不够快,万达已开业109个广场,对一个企业来说已是够大,但对近14亿人口的中国市场来说还远远不够。我们要进入别人都不敢去的三四线城市,把中国的大中小城市全覆盖,战略目标不仅是具有竞争优势,也要排斥所有竞争对手。
     今年4月15日,在深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”上,王健林系统的介绍了轻资产转型计划。他提到,万达商业地产的主要产品是城市综合体,万达广场旁边会配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,后期会把配套物业进行销售。然后用销售产生的现金投资持有万达广场,全部租金收益归万达。王健林提到,生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事,相比传统的重资产模式,未来投资建设万达广场的全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和商业信息化管理“慧云”系统,租金收益万达与投资方按一定比例分成。从财务上看,轻资产回报很好,两个轻资产店的管理收入总利润相当于一个重资产店。
     未来的轻资产之路要如何走呢?王健林介绍,一是建立轻资产标准模块,项目做不做主要由商业管理公司决定;二是改变工程管理模式,未来万达只需监督工程质量,施工单位按照标准进行建造,按时实施交钥匙工程;三是商业管理实现信息化,使用慧云商业管理系统,把消防、机电、节能、运营管理等16个子系统集成到一个智能平台上;四是建立轻资产融资管道,可以引进基金、保险等外部融资管道,也可以用自己的电子商务公司和快钱支付公司来融资。
     对于轻资产转型的战略目标,王健林明确指出,一是2020年开业400个至500个万达广场,到2025年争取开业1000个。二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入,将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字,实现全面转型。
     国内房企轻资产刚起步诸多问题待解
     虽然轻资产模式被炒的火热,但仍处于初级发展阶段。有业内人士指出,这种游戏是资产雄厚的开发商才玩儿得起的,中小型房企没有这个资本。另外,轻资产尚未成为整个行业的趋势,仍有诸多问题待解。
     易居智库研究总监严跃进告诉中新网房产频道,投资者的钱能否流入企业,要看开发商的品牌力,从现在做成的项目来看,多数是品牌开发商或是比较成熟的项目,这种模式目前在中国还不成熟。
     同时有业内人士指出,轻资产模式下,一旦开发商由资金的主要投入者转变为房地产项目的代建和管理者,对项目的约束力有可能会下降,最终导致产品无法按时竣工,或者出现质量问题。
     严跃进还谈到,房企采用轻资产模式引入资金,需要考虑投资收益率保证、资金退出通道等诸多问题,假如这其中一个或几个环节出现问题的话,下次资金募集可能会出现困难。