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房产项目资本金比例下调5% 中高端住宅开发松绑

* 来源 : * 作者 : admin * 发表时间 : 2015年09月15日 * 浏览 : 12
     在降低城市和交通基础设施以及玉米深加工项目资本金比例之外,《通知》对房地产开发项目作了明确规定,虽然保障性住房和普通商品住房项目并不在获益范围内,但“其他项目由30%调整为25%”。
     本月初,国务院常务会议上传出了调降项目资本金比例的消息,被认为是增加有效的投资、降低投资的门槛的重要措施。昨日(9月14日),中国政府网公布了《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》(以下简称《通知》)。
     记者注意到,在降低城市和交通基础设施以及玉米深加工项目资本金比例之外,《通知》对房地产开发项目作了明确规定,虽然保障性住房和普通商品住房项目并不在获益范围内,但“其他项目由30%调整为25%”。
     对此,业内专家表示,中高端住房项目、办公楼、商业用房项目等均包含在《通知》所说的“其他项目”之列,尤其是中高端住房项目将是这一政策的最大受益者,该政策向改善性住房项目释放了积极信号。
     6年后再降资本金比例
     “房地产投资的下滑对于中国经济的整体拖累作用非常的明显。”中国人民大学教授刘元春对记者表示,“下半年房地产复苏的速度,左右着中国经济本轮触底反弹的时点和反弹的模式。”
     然而,近期房地产方面的数据并不乐观:今年前8个月,全国房地产开发投资61063亿元,同比名义增长3.5%,增速比1至7月份回落0.8个百分点,回落幅度比1至7月份扩大0.5个百分点——这是2009年以来的最低水平。
     业内专家认为,在宏观经济疲软的态势下,无论是固定的资产投资还是房地产投资,增速都在放缓,这引起了行业一定的焦虑。
     早在2009年,众多的利好房地产市场的措施中,有一条和本次《通知》中的措施可以类比,即“普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,其他项目也降低至30%”。
     按照2008年3万亿元的房地产投资的数据测算,这一措施至少释放了3000亿元资金。而今年截至目前的投资额已经超过6万亿元,即使调降幅度仅为5%,对应的资金规模也不可小觑。
     业内专家认为,对于《通知》中的“其他项目”来说,通过降低注资资本金的门槛,能够促使相关房企在企业设立和财务成本节约方面产生利好效应。
     改善型项目受政策呵护
     那么本次受益的“其他项目”主要包括哪些?业内专家介绍,应该包括非保障房和普通住房项目,实际上主要是中高端项目。这些项目户型一般在120平方米以上,销售均价超过城市房产均价两倍的水平,同时项目的地段优势、装修等都是非普通住房类型。此外,“其他项目”中也包括办公楼和商业营业用房等商业地产。
     业内专家分析称,本次调降资本金比例,保障房和普通住房项目不在其中,这一方面是因为此类项目之前已经有政策优惠,另一方面也是在向改善性项目释放积极信号。
     中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉记者,随着我国人口出生率的逐渐下降,预计到2020年以后,我国商品房的刚性需求将逐步降低,住宅市场将逐步向改善性需求转变,到2025年改善性需求将超过刚性需求。
     在今年的政府工作报告中,国务院总理李克强明确提出支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展——这是2009年后首次明确“支持改善性住房需求”。
     随后多部委联合出台的楼市新政也被认为聚焦改善性住房需求。业内专家认为,这些政策释放后,鼓励了此类房地产企业去库存,回笼资金。专家表示,调低房地产资本金的要求,某种程度上会使得房企可用资金开始增加,在一定程度上等于“解放”了房企内部的一部分资金。加上前期去库存回笼资金,本次资本金管制放松,可以鼓励这部分房地产企业积极地拿地和投资,对于房地产企业后续积极补库存、维持供求平衡等都有积极的意义。
     此次调整,除了前述对房地产行业的影响,总体上围绕优化投资结构,对2009年确定的固定资产投资项目资本金比例及相关内容进行了完善,合理降低投资门槛,有利于提高投资能力,增加有效投资,加快补上公共产品、公共服务及其他发展“短板”,通过改革促进结构调整和民生改善。
此次调整主要坚持了三项原则。一是总体调低。除产能严重过剩行业外,其他项目的最低资本金比例总体调低5%。二是有扶有控。适度调低有利于增加有效投资行业领域的项目资本金比例,比如,关系国计民生的港口、沿海及内河航运、机场项目,铁路、公路、城市轨道,以及玉米深加工等项目。
     同时,城市地下综合管廊和急需的停车场项目,以及经国务院批准、情况特殊的国家重大项目的资本金比例可比规定比例再适当减低。三是独立审贷。金融机构要按照国家有关规定和风险可控、商业可持续原则独立审贷,切实防范金融风险。